התחדשות עירונית


כאחד ממשרדי עורכי הדין הראשונים שנכנסו לתחום ההתחדשות העירונית ליווינו עד היום עשרות פרויקטים של התחדשות עירונית, הכוללים שיפוץ וחיזוק מבנים על פי תמ"א 38/1, הריסה ובניה חדשה על פי תמ"א 38/2 והריסה ובניה חדש על בסיס חוק פינוי ובינוי וחוקים נוספים.

משרדינו פיתח מתודולוגיה ייחודית לגיבוש מתחמי דיירים והוצאה לפועל באופן מאורגן ויעיל של פרויקטים להתחדשות עירונית. מתודולוגיה זו מושתתת על בקיאות בכל מנעד הדקויות של ההתחדשות העירונית על תחומיה: היכרות מעמיקה עם האינטרסים של היזמים והדיירים, תכנון ובניה, ידע מוניציפאלי,מיסוי,מימון ובטוחות.

לא פחות מכך, מתבססת המתודולוגיה שלנו על יכולת מוכחת לניהול צוותים והתנהלות נכונה מול כל הגורמים במעורבים בפרויקט. ליכולת זו חשיבות ממדרגה ראשונה בפרויקטים של התחדשות עירונית. האתגר הגדול ביותר בפרויקטים של התחדשות עירונית הוא להוביל את הדיירים, נציגות הדיירים, המפקח מטעם הדיירים, רשויות התכנון, היזם ועורך הדין של היזם – לחתימה על החוזה בפרק זמן סביר, כשתנאיו תואמים את הציפיות של כל המעורבים.

עורך הדין נבחן לא רק ביצירת חוזה המאזן בין אינטרסים שונים, אלא בראש ובראשונה באופן שבו הוא מוביל ומנהל את תהליכי העבודה המורכבים, ביכולתו להוות גורם דומיננטי המשפיע על תהליכי קבלת ההחלטות ולוחות הזמנים.

בהיבט של ייצוג דיירים ניתן לאפיין את תהליך ליווי הדיירים בשלבים הבאים:

השלב הראשון - גיבוש וארגון
גיבוש וארגון הבניין לכל הסכמה לביצוע פרויקט, מינוי נציגות ובחירת משרד עורכי דין מלווה – אנו יודעים כיצד לקחת בנין שיש בו חילוקי דעות בין דיירים ובעבודה מאומצת להגיע לגיבוש עקרונות מוסכמים לביצוע פרויקט תמ"א 38.
השלב השני - מכרז יזמים
עריכת מכרז יזמים – בעיננו, שלב זה והשלב שלאחריו הם החשובים ביותר במסגרת תפקידנו. כאן באים לידי הניסיון העצום שלנו בעריכת מכרזי יזמים והיכרות מעמיקה עם מרבית היזמים המובילים, בעיקר בתל אביב.
השלב השלישי - הצעות מיזמים וניהול מו"מ
קבלת הצעות מיזמים וניהול מו"מ – למשרדנו ניסיון גדול בניתוח הצעות, בדיקת תחשיבים עסקיים וניהול מו"מ עם יזמים לשם הגשת התוצאה המיטבית. אנו מנתחים את ההצעות ומצליחים להשביח אותן (וגם לפסול הצעות לא ראויות) לטובת הדיירים. הכלל המנחה תמיד הוא שהדיירים לא ישאו בתשלומים במסגרת הפרויקט, כאשר כל עלויות הפרויקט יחולו על היזם.
השלב הרביעי - אסיפת דיירי הבניין
בחירת הצעה/ות מובילה/ות לדיון והכרעה בפני אסיפת דיירי הבניין – לאחר שהנציגות, יחד עמנו, ניהלה משא ומתן וגיבשה את המלצותיה, מוצגת ההצעה/ות הטובה/ות ביותר לאסיפת הדיירים לבחירתם.
השלב החמישי - ניהול מו"מ לחתימה
ניהול מו"מ לחתימת חוזה מול יזם – זהו לב העבודה של הצוות המשפטי. אין תחליף לצוות המנוסה בעשרות חוזים ומשאם ומתנים מסוג זה.
השלב השישי - החתמת הדיירים על חוזה התמ"א
זהו שלב מורכב הדורש ניסיון רב. אנו עושים כל מאמץ כדי להסביר לדיירים את מבנה העסקה, להפיג חששות, לרבות במפגשים אישיים, ומגיעים להחתים דיירים בבתיהם ככל שהדבר נדרש.
השלב השביעי - ליווי התכנון המפורט של הפרויקט
לאחר החתימה על החוזה, שוקדים היזם ואדריכל הפרויקט על תכנון מפורט של הפרויקט והכנת הבקשה להיתר בניה. אנו מלווים את התהליך מקרוב יחד עם האדריכל שלנו והמפקח מטעם הדיירים.
השלב השמיני - ליווי הליכי התכנון מול הרשויות
וכן הליכים משפטיים כנגד דיירים סרבניים – הליכי התכנון בתל אביב לוקחים זמן, גם בגלל התנגדויות של שכנים. בנוסף, יש לעיתים צורך לנהל הליך משפטי מול דיירים שמסרבים לחתום על החוזה. למשרדנו ניסיון רב בכל ההליכים המשפטיים בהקשר לדיירים סרבנים.
השלב התשיעי - ליווי הבנקאי
פרויקט של תמ"א 38 הוא בד"כ פרויקט בנקאי סגור, כלומר ישנו מוסד פיננסי שנותן מימון לפרויקט. כל מסמכי הליווי הבנקאי, כולל הערבויות שמעמיד הבנק המלווה לדיירים, עוברים בחינה מדוקדקת של הצוות המשפטי.
השלב העשירי - ליווי הבניה
הבניה לוקחת אף היא זמן. בעת הבניה אנו נדרשים לתת מענים שונים. הליווי מתבצע יחד עם מפקח הבניה של הדיירים והאדריכל שלנו שעושים כל שביכולתם כדי לפתור בעיות משפטיות ואחרות שקורות לעיתים במהלך בניה.
השלב האחד עשר - סיום העבודות
שלב זה מאופיין בעבודה משולבת של הצוות המשפטי ושל מפקח הבניה מטעם הדיירים והאדריכל שלנו שמסייעים לדיירים בתהליך סיום העבודות ועריכת פרוטוקול מסירה. הצוות המשפטי דואג שיתקבלו כל האישורים הנדרשים לסיום הפרויקט ומלווה את תהליך רישום הבית המשותף

תמ"א 38: שיפוץ וחיזוק מבנים (תמ"א 38/1), הריסה ובניה מחדש (תמ"א 38/2)

בתחום זה אנו מעניקים ליווי מקיף לבעלי דירות, ליזמים ולקבלנים בכל היבטי ההתקשרות במסגרת ביצוע פרויקטים של תמ"א 38, לרבות עבודה מול הרשויות ומול דיירים סרבנים. משרדנו הינו מהראשונים עם ניסיון מוכח בתחום זה.

פינוי בינוי:

משרדינו מלווה, מארגן ומייעץ בפרויקטים של פינוי-בינוי (לפי חוק פינוי בינוי), החל משלב ההכרזה ועד לליווי שוטף וכולל של התושבים במסגרת פרויקט הבניה.
בין השאר, אנו מטפלים ב:
א. קבלת הכרזה למתחמי פינוי -בינוי.
ב. השתתפות במנהלת פרויקט פינוי -בינוי.
ג. פגישות עם דיירים, יזמים וקבלנים.
ד. התקשרויות עם יזמים וקבלנים ועריכת כל מערכת ההסכמים הקשורה לפרויקט פינוי בינוי.
ה. הגשת התנגדויות וטיפול בהליכי תכנון ובניה מול רשויות מקומיות וועדות תכנון ובניה.
ו. תביעות נגד תושבים סרבנים.

פרוייקטים לדוגמא


רח' הכנסת הגדולה

רח' הכנסת הגדולה, בבלי, ת"א

תמ"א 38 2 – הריסה ובניה מחדש

הבניינים הקיימים ייהרסו ובמקמם ייבנו בבנייה ירוקה שני בניינים מפוארים ויוקרתיים, בני 8 קומות וחניון תת קרקעי. הדיירים יקבלו תוספות שטח נרחבות לדירותיהם, שייבנו במפרט טכני גבוה, ויכללו ממ"ד, מרפסת שמש, מחסן וחניה בחניון תת קרקעי. בבניין יוקם לובי מפואר, וכמובן מעלית. היזם יקבל את דירות הגן ואת הפנטהאוזים.

רח' גורדון , ת"א

תמ"א 38/2 - הריסה ובניה חדשה (הדמיה)

הריסת שני בנינים ובניית בנין חדש. כל דירה קיימת מקבלת תוספת של כ- 25 מ"ר מחסן וחניה.

רח' בילטמור , ת"א

תמ"א 38/2 - הריסה ובניה מחדש (הדמיה)

היזם יקבל את הזכויות לדירות גן + פנטהאוזים אדריכל מוביל יעצב את הבניין בקונספט מודרני וייחודי. הדיירים יקבלו דירות חדשות וגדולות יותר, מאובזרות במפרט עשיר ומשודרג, חניון תת קרקעי, מחסנים, לובי מפואר וגינה מטופחת.

רח' ויצמן, ת"א

תמ"א 38/2 - הריסה ובניה מחדש (הדמיה)

היזם יקבל את הזכויות לדירות גן ופנטהאוזים, ויקים פרויקט יוקרה של בניין אחד, במקום שניים כיום, שיתנשא לגובה של 7.5 קומות, בנוסף לקומת קרקע, חניון תת קרקעי ולובי מפואר. דירות המגורים יוגדלו, וביניהן יהיו פנטהאוזים, מיני פנטהאוזים ודירות גן.

רח' ז'בוטינסקי, ת"א

תמ"א 38/2 - הריסה ובניה מחדש (הדמיה)

היזם יקבל את הזכויות לדירות גן ופנטהאוזים, ויקים פרויקט יוקרה. דירות המגורים יוגדלו וינתנו מחסנים, מרפסות שמש ומקומות חניה בנוסף למפרט טכני עשיר במיוחד.

רח' הזוהר (בבלי), ת"א

תמ"א 38/2 - הריסה ובניה מחדש (הדמיה)

היזם יבנה בנין בוטיק ויקבל את הזכויות לדירות גן ופנטהאוזים. דירות המגורים יוגדלו וינתנו מרפסות שמש ומקומות חניה.

רח' מיכה, ת"א

תמ"א 38/1 - חיזוק ושיפוץ

היזם יקבל את הזכויות לדירות גן + פנטהאוזים. כל מערכות הבניין ישודרגו, ייבנו מרפסות שמש, מעלית, לובי וחזיתות משודרגות.

רח' נורדאו, ת"א

תמ"א 38/1 – חיזוק ושיפוץ

היזם יקבל את הזכויות לדירות גן + פנטהאוזים. הדיירים יקבלו ממ"דים ומרפסות שמש. כל מערכות הבניין ישודרגו: תיבנה מעלית, לובי מפואר, חזיתות משודרגות.
חדר מדרגות חדש, החלפת תשתיות מים, ביוב וחשמל ועוד.

רח' סוקולוב, ת"א

תמ"א 38/1 - חיזוק ושיפוץ

היזם יקבל את הזכויות לדירות גן +פנטהאוזים. כל מערכות הבניין ישודרגו, ייבנו מרפסות שמש, מעלית, לובי וחזיתות משודרגות.

צרו קשר


   טלפון: 03-612-6699

   נייד: 054-750-6064

   פקס: 03-613-1616

   דוא"ל: nathan@sr-law.co.il

   מנחם בגין 11 (בית רוגובין-תדהר)
קומה 16 רמת-גן

Pin It on Pinterest

Share This